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核心觀點：
房企銷售：整體成交持續(xù)改善，房企分化加劇。銷售金額方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23 年3 月百強房企實現(xiàn)銷售金額7457 億元，同比增長28.7%，增速環(huán)比上月擴大16.8pct，重點跟蹤房企實現(xiàn)銷售金額5388億元，同比22 年增長21.0%，增速環(huán)比上月擴大2.2pct，本月市場氛圍進一步回暖。3 月強信用銷售同比增長51.5%，弱信用及違約房企單月銷售同比下降，雖市場銷售表現(xiàn)有所改善，但僅強信用房企同比獲得增長。龍頭房企中中海、招蛇等7 家房企實現(xiàn)單月銷售同比增長，成長型房企中綠地、建發(fā)、濱江等實現(xiàn)單月正增長，越秀增長超過200%。
房企拿地：受土地市場影響，房企拿地持續(xù)低位。23 年3 月600 城商住用地成交建面同比下降26%，因土地出讓節(jié)奏影響，3 月44 家樣本房企中僅13 家企業(yè)參與拿地，拿地規(guī)模654 億元，拿地力度13%。
從分信用房企拿地來看，受整體土拍市場節(jié)奏影響，強信用強投資房企放緩拿地，因而拿地力度回落至20%（22 年為27%），但仍高于其他房企，長三角及珠三角仍為主流房企重點布局領域。2023 年3 月，12家主流房企拿地利潤率大幅上行至38%。
房企融資：融資成本持續(xù)低位，信用債渠道基本修復。3 月A 股樣本房企實現(xiàn)債權融資609 億元，環(huán)比增長160%， 3 月主流房企債權融資142 億元，環(huán)比上升113%，本月房企融資規(guī)模大幅回升。全口徑數(shù)據(jù)來看，房企2023 年3 月債券融資凈流出568 億元，發(fā)行到期比0.59x，其中信用債發(fā)行795 億元，環(huán)比增長111%，兩年來融資規(guī)模首次回升至700 億元以上。23 年3 月房企境內(nèi)債權平均融資成本為3.98%，融資成本持續(xù)低位。目前已有31 家房企公布股權融資計劃，此外8 家房企已通過港股配股募集188 億元。
房企估值及投資建議：板塊估值底部波動，央國企領先修復。近一個月以來（2023 年3 月29 日至2023 年4 月28 日），滬深市場房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳而港股市場表現(xiàn)改善。A 股方面，申萬房地產(chǎn)板塊當月絕對收益-2.6%，相對收益-3.2%。H 股方面，恒生地產(chǎn)類當月絕對收益+0.2%，相對收益+1.7%。3 月及4 月上中旬新房及二手房成交規(guī)模連續(xù)回落后企穩(wěn)，從供給端來看，新開工及投資水平仍處于低位，地產(chǎn)實際對經(jīng)濟的正向拉動作用仍有限，預計后續(xù)政策環(huán)境將維持溫和水平，強信用房企把握窗口期進一步調(diào)整資產(chǎn)及負債結(jié)構(gòu)，若市場持續(xù)轉(zhuǎn)好，將有望實現(xiàn)“資金-土地-銷售-業(yè)績”的彈性修復路徑，推薦關注高增長、強投資、報表加速擴張的房企的復蘇彈性及投資機會。
風險提示。公司經(jīng)營公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營業(yè)績及盈利情況不及預期，資金面政策收緊進一步加碼等。
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